Thi công thô là giai đoạn tạo nên nền móng, khung chịu lực và hình dáng cơ bản của ngôi nhà. Sai sót ở móng, cột, dầm, sàn hoặc điện nước âm có thể khiến công trình phải đục phá khi hoàn thiện. Trong bài viết này, Xây Dựng Duy An sẽ giúp bạn hiểu rõ các hạng mục thi công phần thô, vật tư sử dụng và những lưu ý quan trọng trước khi xây nhà.
1. Thi công thô là gì?
Thi công thô là quá trình xây dựng phần kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật cơ bản của công trình. Phạm vi phổ biến gồm móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, mái, tường xây, tô trát và điện nước âm. Sau giai đoạn này, ngôi nhà đã có hình dáng rõ ràng nhưng chưa được ốp lát, sơn, lắp cửa, thiết bị vệ sinh hoặc nội thất.
Phần thô thường được ví như “bộ khung xương” của ngôi nhà. Kết cấu được thi công đúng bản vẽ sẽ giúp công trình chịu tải ổn định, hạn chế nứt, thấm và tạo điều kiện thuận lợi cho giai đoạn hoàn thiện. Ngược lại, sai lệch ở phần thô thường khó xử lý vì nhiều cấu kiện và đường kỹ thuật đã bị che kín.
Phạm vi gói thi công thô có thể khác nhau giữa các nhà thầu. Có đơn vị chỉ cung cấp vật tư và nhân công xây thô; có đơn vị cung cấp thêm nhân công hoàn thiện. Vì vậy, gia chủ cần kiểm tra danh mục công việc thay vì chỉ so sánh đơn giá theo mét vuông.
Thi công thô tạo nên kết cấu chính của ngôi nhà
2. Thi công phần thô gồm những hạng mục gì?
Một gói thi công thô nhà ở thường gồm công tác chuẩn bị, phần móng, kết cấu thân nhà và xây tô. Khối lượng thực tế sẽ thay đổi tùy theo địa chất, quy mô công trình và hồ sơ thiết kế.
2.1. Chuẩn bị mặt bằng và định vị
Nhà thầu khảo sát hiện trạng, xác định ranh giới, tim trục và cao độ xây dựng. Công trường được dọn dẹp, che chắn, bố trí kho vật tư, điện nước tạm và lối vận chuyển. Phá dỡ nhà cũ, vận chuyển xà bần, di dời đồng hồ điện nước hoặc gia cố nhà liền kề cần được ghi rõ nếu không nằm trong đơn giá.
2.2. Thi công móng và công trình ngầm
Tùy nền đất, công trình có thể sử dụng móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Công việc gồm đào móng, đổ bê tông lót, gia công cốt thép, lắp cốp pha, đổ bê tông móng, đài cọc, giằng móng và đà kiềng.
Bể tự hoại, bể nước, hố ga, hố thang máy và đường ống dưới nền cũng được triển khai ở giai đoạn này. Ép cọc thường được báo giá riêng vì phụ thuộc địa chất và chiều dài cọc thực tế.
Thi công móng và các hạng mục ngầm dưới nền
2.3. Thi công khung bê tông cốt thép
Khung chịu lực gồm cột, dầm, sàn, cầu thang, ban công và ô văng. Nhà thầu thực hiện cốt thép, cốp pha, lỗ chờ kỹ thuật, đổ bê tông và bảo dưỡng theo từng tầng. Trước khi đổ bê tông, cần nghiệm thu cốt thép, lớp bảo vệ, kích thước cốp pha, cao độ sàn và các vị trí kỹ thuật chờ.
2.4. Xây tường, tô trát và cán nền
Nhà thầu xây tường bao, tường ngăn, hộp kỹ thuật và chừa ô cửa theo bản vẽ. Sau đó, tường được tô trát; nền được cán đúng cao độ. Nhà vệ sinh, ban công và sân thượng phải được tạo độ dốc về đúng vị trí thoát nước để hạn chế đọng nước.
Xây tường, tô trát và cán nền đúng kỹ thuật
2.5. Hệ thống kỹ thuật, mái và chống thấm
Bên cạnh kết cấu chịu lực, thi công thô còn liên quan đến mái, điện nước âm và chống thấm cơ bản. Các vị trí này cần được thống nhất sớm theo công năng để tránh phải đục phá khi công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện.
2.6. Hệ thống điện nước âm
Điện âm thường gồm ống luồn dây, hộp nối, đế âm, tủ điện và đường chờ cho ổ cắm, công tắc, điều hòa, internet hoặc camera. Phần nước gồm đường cấp nước, thoát nước, thoát sàn, ống thông hơi và đầu chờ cho thiết bị vệ sinh, máy giặt, khu bếp.
Trước khi tô tường hoặc cán nền, các đường ống cần được kiểm tra, thử kín. Gia chủ nên chụp lại vị trí điện nước âm để thuận tiện lắp nội thất và sửa chữa sau này.
2.7. Thi công phần mái
Mái có thể là mái bê tông, mái ngói hoặc mái tôn. Với mái bê tông, phần thô thường gồm cốt thép, cốp pha, đổ bê tông, tạo độ dốc và bố trí đường thoát nước.
Khung kèo, ngói, tôn và phụ kiện có thể nằm trong hợp đồng hoặc được báo giá riêng. Gia chủ cần kiểm tra rõ vật liệu và phạm vi lắp đặt.
Thi công phần mái đảm bảo độ dốc thoát nước
2.8. Chống thấm cơ bản
Các vị trí thường được chống thấm gồm nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, sàn mái, sê nô và bể nước. Sau khi thi công, nên thử nước trước khi ốp lát.
Hợp đồng cần ghi rõ khu vực, vật liệu, số lớp thi công và thời gian bảo hành; không nên mặc định mọi vị trí đều đã nằm trong đơn giá phần thô.
3. Vật tư thi công thô gồm những gì?
Vật tư phần thô ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chịu lực và độ bền của công trình. Gia chủ không chỉ cần biết nhà thầu sử dụng vật liệu nào mà còn phải yêu cầu ghi rõ thương hiệu, chủng loại và quy cách trong phụ lục hợp đồng.
Những vật tư phổ biến gồm:
- Thép cho móng, cột, dầm, sàn và cầu thang.
- Xi măng, cát, đá, gạch xây và bê tông.
- Cốp pha, dây buộc thép cùng vật tư phụ.
- Ống luồn điện, hộp âm và dây điện theo thỏa thuận.
- Ống cấp thoát nước cùng phụ kiện.
- Vật liệu chống thấm.
- Khung kèo, ngói hoặc tôn nếu có trong hợp đồng.
Xi măng, cát, đá, thép và gạch là các nhóm vật liệu chính thường xuất hiện trong phần xây thô. Tuy nhiên, những mô tả như “thép tốt” hoặc “gạch loại một” chưa đủ làm căn cứ nghiệm thu. Hợp đồng nên nêu nhãn hiệu, đường kính thép, loại gạch, mác bê tông và quy cách đường ống.
Khi vật liệu được đưa đến công trường, chủ đầu tư hoặc đơn vị giám sát cần kiểm tra nhãn mác, số lượng và tình trạng thực tế. Mọi thay đổi chủng loại nên được xác nhận trước khi sử dụng.
Các vật tư chính sử dụng khi thi công phần thô
4. Những hạng mục thường không nằm trong gói thi công thô
Nhiều chi phí phát sinh vì gia chủ cho rằng một công việc đã nằm trong gói thô, trong khi nhà thầu lại tách riêng. Do đó, phần “không bao gồm” cần được kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.
Các công việc thường có thể được báo giá riêng gồm:
- Xin giấy phép, thiết kế và khảo sát địa chất.
- Phá dỡ nhà cũ, vận chuyển xà bần.
- Ép cọc, thử tải cọc hoặc gia cố nền yếu.
- Chống đỡ công trình liền kề, thi công tầng hầm.
- Hệ thống nước nóng, điều hòa, camera, chống sét.
- Thang máy và hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Cửa, lan can, trần, gạch ốp lát và sơn.
- Đèn, ổ cắm, thiết bị vệ sinh và thiết bị bếp.
- Nội thất và đấu nối hạ tầng bên ngoài.
Ép cọc, phá dỡ, vận chuyển xà bần và một số hệ thống kỹ thuật mở rộng thường được tách khỏi phạm vi tiêu chuẩn nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác. Một số nhà thầu có thể bao gồm chống thấm, dây điện hoặc lợp mái, trong khi đơn vị khác chỉ thi công phần chờ. Khi so sánh báo giá, gia chủ nên sử dụng cùng một danh mục để đối chiếu, tránh chọn mức giá thấp nhưng phải bổ sung nhiều khoản sau khi khởi công.
Kiểm tra những hạng mục chưa bao gồm trong báo giá
5. Quy trình thi công thô cơ bản
Quy trình rõ ràng giúp các hạng mục được triển khai đúng thứ tự và hạn chế đục phá chồng chéo. Tùy quy mô, nhà thầu có thể điều chỉnh tiến độ nhưng vẫn cần bảo đảm các mốc nghiệm thu quan trọng.
Quy trình thi công thô tham khảo gồm:
- Khảo sát hiện trạng và kiểm tra hồ sơ thiết kế.
- Dọn dẹp, che chắn và tổ chức công trường.
- Định vị tim trục, ranh giới và cao độ.
- Ép cọc hoặc gia cố nền nếu cần.
- Thi công móng, bể ngầm và đường ống dưới nền.
- Thi công cột, dầm, sàn và cầu thang.
- Xây tường, lắp đặt hệ thống điện nước âm.
- Thi công mái, chống thấm, tô trát và cán nền.
- Vệ sinh, kiểm tra và nghiệm thu phần thô.
Trình tự phổ biến đều bắt đầu từ chuẩn bị mặt bằng, móng, kết cấu, xây tường rồi đến các hệ thống kỹ thuật âm.
Cốt thép, lỗ chờ, đường ống và lớp chống thấm phải được nghiệm thu trước khi che kín. Mỗi mốc nên có hình ảnh, biên bản và xác nhận của các bên. Thanh toán cũng nên gắn với khối lượng hoàn thành như xong móng, sàn từng tầng hoặc xây tô.
Quy trình thi công thô được triển khai theo từng bước
6. Kinh nghiệm kiểm soát chất lượng và hạn chế phát sinh
Để thi công thô đúng thiết kế và không vượt ngân sách, gia chủ cần kiểm soát từ hồ sơ, hợp đồng đến nghiệm thu tại công trường. Không nên đợi khi hoàn thiện mới kiểm tra vì nhiều hạng mục lúc đó đã bị che kín.
Trước khi khởi công, cần có bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện và nước. Hợp đồng phải nêu rõ phạm vi, vật tư, tiến độ, bảo hành và phương thức thanh toán. Những phần dễ phát sinh như phá dỡ, ép cọc, vận chuyển đất, mái và chống thấm cần được làm rõ ngay từ đầu.
Trong quá trình thi công, gia chủ nên kiểm tra:
- Tim trục, kích thước móng và cao độ.
- Cốt thép, cốp pha trước khi đổ bê tông.
- Kích thước ô cửa và vị trí tường.
- Đường điện nước trước khi che kín.
- Độ dốc tại nhà vệ sinh, ban công và mái.
- Lớp chống thấm trước khi ốp lát.
- Nhãn hiệu, quy cách vật tư tại công trường.
Gia chủ nên hạn chế thay đổi cầu thang, bếp, nhà vệ sinh hoặc công năng phòng khi phần thô đã triển khai. Mỗi thay đổi có thể ảnh hưởng đến kết cấu, đường kỹ thuật, tiến độ và chi phí. Nhà thầu phù hợp không chỉ có giá cạnh tranh mà còn phải có báo giá minh bạch, đội ngũ giám sát rõ ràng, nhật ký thi công và quy trình nghiệm thu cụ thể.
Kiểm tra chất lượng giúp hạn chế sai sót và phát sinh
7. Câu hỏi thường gặp về thi công thô
Dưới đây là những vấn đề gia chủ thường quan tâm trước khi lựa chọn gói xây thô và ký hợp đồng với nhà thầu.
7.1. Thi công thô có bao gồm điện nước không?
Thông thường, gói thô có điện nước âm và các đầu chờ theo bản vẽ. Dây điện, nước nóng, camera hoặc thiết bị đầu cuối có thể không bao gồm nên cần căn cứ vào hợp đồng.
7.2. Ép cọc có nằm trong đơn giá thi công thô không?
Ép cọc thường được tính riêng vì chiều dài và số lượng cọc phụ thuộc vào địa chất. Báo giá cần làm rõ chi phí cọc, vận chuyển, máy ép và nhân công.
7.3. Thi công thô có bao gồm chống thấm không?
Một số gói có chống thấm cơ bản cho nhà vệ sinh, ban công và mái; một số chỉ gồm vài vị trí. Gia chủ cần kiểm tra vật liệu, phạm vi và thời gian bảo hành.
7.4. Thi công thô khác hoàn thiện như thế nào?
Phần thô tạo nên kết cấu, tường xây và đường kỹ thuật âm. Phần hoàn thiện gồm ốp lát, sơn, lắp cửa, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh và các hạng mục trang trí.
8. Kết luận
Hiểu rõ thi công thô gồm những hạng mục gì sẽ giúp gia chủ chủ động kiểm soát chất lượng, tiến độ và ngân sách xây dựng. Trước khi ký hợp đồng, bạn cần kiểm tra kỹ phạm vi công việc, chủng loại vật tư, các khoản không bao gồm và từng mốc nghiệm thu. Hy vọng những chia sẻ từ Xây Dựng Duy An sẽ giúp bạn có sự chuẩn bị tốt hơn và xây dựng công trình bền vững, đúng mong muốn.
